2014年11月27日
１週間ぶりの更新です。今回は、賃貸のネット広告についてお話します。
賃貸業者様は、ネット広告を使いお客様を集客するのですが、ネット上にはいろんなサイトが有ります。
そして、それぞれのサイト毎に、何百何千社もの店舗が、各店毎に何十件何百件と物件広告を掲載し、合計すると何万件という莫大な掲載数になります。そんな環境下で賃貸業者様各店、一生懸命に凌ぎを削りあっている訳です。
当然毎月の宣伝広告費が経費として必要になり、各店毎に、百万単位で飛んでいきます。となればいかに反響の取れる物件を選りすぐり、広告するかに勝負がかかってくるのは当然のこと。
サイトによって多少違いますが、１～３ヶ月単位で、何物件に付何万円、という枠が設けてあり、期限が来るとサイト上から消されるようになっています。更新するには再契約となります。
どうしてこのような話を書いたかと申しますと、この前お客様から、「サイトをチェックしたら、アイケンさんの物件が沢山出てましたよ！９９％の入居率と言っていますが本当ですか？」という質問を受けたからです。
｛なるほど、お客様から見ればそうなるのはしょうがない｝と感じました。が、一方で賃貸畑出身の私からすれば、嬉しい限り。
弊社の物件を、各賃貸業者様に、「人気が有り、お客様からの問い合わせ等の反響が多い物件」と認めてもらえているから、掲載して頂けていることの証明だからです。
同じ物件を何店舗もの業者様が掲載してくれていたりします。
今後も沢山ネット上に掲載されるよう、より良い物件創りに努めて参ります。
ではこの辺で。
2014年11月21日
だいぶ朝晩が冷え込む様になって参りました。本日は弊社福岡オフィスから徒歩３分の
福岡城跡に紅葉を見に行きました。赤や黄色に色付いていましたのでパシャリ。
昼下がりの青空の下、紅葉とテニスに興じる方を眼下に、遠くは平和台陸上競技場その先は福岡の某地銀の本社ビルです。
都心の真ん中にありながら、何ともすがすがしく、城跡ならではの静寂に包まれ、
気分はリラックスモードへ。
小鳥のさえずりがすばらしいＢＧＭ。
大河ドラマでも話題の黒田官兵衛。
１２月末のラストに向けて佳境に入って参りました。
毎週欠かさず観ております。録画ですが。
さあー、仕事中なのでそろそろ戻るとします。
2014年11月18日
今回は、アパート経営を始めるにあたり、一般的にどのようなリスクや、実際の不満が有るのかを考えてみたいと思います。大きく２つの項目に分けられるのでしょうか。箇条書きにしてみます。
１、空室が埋まらない
２、入退去の度に家賃が下がる
３、成約に成る度に、多額の広告料を取られる
４、入居者の家賃滞納
５、入居者が事件や事故を起こす
６、共用部の清掃をしてくれない
７、入居者や、オーナーからのクレームに対応してくれない
８、募集活動が弱い、工夫が無い
９、何も相談や報告が無い、又は担当がころころ変わる
１０、退去後の補修費が高額
１１、管理会社の倒産
１２、借入金利の上昇などにより逆ザヤ
１３、近隣の現況変化
１４、自然災害や火災
１５、本人の死亡
１６、経年劣化によるメンテナンス
１７、日本経済の破たん
１８、戦争、暴動 etc
まだまだ挙げれば有るのでしょうが、ちょっと考えただけでもかなりの項目があり、怖くなります。が、当然改めるまでもなく、このリスクも含めて考えた上での購入決断を、お客様はされているのでしょう。
もう少し詳しく見てみますと、上記項目のうち１から１１までが管理会社に関係するもの、１２から、それ以外の対外的な物と言う事になります。
そして、日頃実際に悩ませられるのは、１から１１までの管理会社に関係ある項目によるものです。ここで私が言いたいのは、この項目は人的な部分が多い。努力や工夫次第ではかなりの部分で改善することが出来ると言う事です。それぞれの項目に対して解決策が必ずあります。要はそれを面倒くさがらず、するかしないかです。
そしてそれをより簡単に、対処解決する事が出来るようにするには、最初の企画段階での、家賃設定、立地や間取り、設備や仕様等が、大きく影響することは言うまでもありません。
次に１２、の金利上昇対策として、弊社はアイサポという商品が有ります。１４、１５については火災保険や団体信用生命保険加入によりカバーできます。１６、のメンテナンスは、最初の建設時にどのような材料と材質により、どのように創られたかによって大きく変わってきます。が毎月の積み立てをお勧めします。
こう考えて参りますと、かなりの部分でリスクヘッジが可能だと言う事がわかってきます。肝心なのは最初のパートナー選びだといえ、どれだけオーナー様の身になって考え、行動するかにかかっているのではないでしょうか。弊社も、もっともっと日々切磋琢磨してまいります。
以上今回は、オーナー様からのリスクに付いての質問にお答えしました。
ではこの辺で。
2014年11月14日
続けていること第２弾です。それは朝礼時の本読み。毎日の朝礼の締めくくりに読むのですが、これも７年ほどになります。
１日１項目を読み、各支店にはそのページをコピーしシェアーします。各支店の責任者はそれを皆に読み聞かせ、同じ内容を共有しています。一日１項目ですから、１ページか多くても２ページです。なので、７年続けても大した冊数にはなりませんが、それでも続ける事に意義があると信じて、今まで来ました。
どんな本を読むのかは、全て私がえらんでいますが、７年前と現在とでは、選ぶ本が変わってきたように感じます。
会社も個人も、環境が変化する度に、現状から少しでも前に進めるようにと思いを込め、そして１冊読み終わる頃には、何かヒントをつかんでくれれば、読む甲斐もあります。
続けられていると言う事は、言葉では言い表せないものが、確実にあるからだと思っています。ある社員は毎日ノートにポイントを書き綴ってくれています。
今後も１項目ずつ、地道に続けて参ります。
2014年11月11日
弊社のアパートは基本的に土地仕入の契約が確定次第プランを作成し、お客様にご案内します。そして早ければその日、遅くても１か月以内には、ほとんど申し込みいただきます。何故それほど速く販売できるのかと申しますと、お待ちいただいているお客様が多いからです。
ではどうしてお待ちいただけるのか、同業他社が多い業界にもかかわらずです。それは、やみくもにご提案しないからで、前回からお話していますように、売る羽目にならないアパート創りにこだわってきた結果だと自負しています。
そして今回付け加えてお話ししたいのは、そのような弊社のアパートもタイミングによっては、買い替えもありだと言う事です。一般的に中古物件を売りに出すとき、売り主側の状況が大きく分けて２つに分かれます。それは成功している場合と失敗している場合。
失敗のケースは、所有物件の空室が多かったり、家賃の下落が激しければ、逆ザヤになり、１日も早く売りぬき、悩みから抜け出したくなります。結果、表面利回り１０パーセント以上で売出し、祈るような気持ちで買主を待ちます。買主が価格交渉してきても、拒否する勇気はありません。何故なら 辛うじて満室を維持していますが、またいつ空きが出るかわからない状況なので、今のうちに売ってしまいたいという心理が働くからです。
当然そうなるまでに、考えられること全て、手を打ってみるのでしょうが・・・。管理会社を変えてみたり、リノベーションしてみたり、ゼロゼロキャンペーンやフリーレントOKにしたり、広告宣伝費を増額し賃貸業者へ何社も営業して回ったり等々。それでもだめだった時、上記のような心理状態になります。無理もありません。
そして、不動産仲介業者には仲介手数料を支払い、金融機関には、違約金がかかり、将来の為に一大決心して投資したはずのアパート経営が、下手すると大損して終わったということになります。買い替えるはずのキャピタルも望めません。怖いのは、物件次第では築浅の時点で、早々に起こることが非常に多いと言う事。
ついでにお話しさせていただきますと、その築浅物件を掘り出し物だと思って、買ってしまわれる方がいらっしゃいます。家賃が下げ止まってくれればいいのですが、自分ならもっと知恵を出してうまく経営できると・・・。現実はそんなに甘いものではないでしょう。リタイアして大家業に専念している方は、時間に余裕が有るので、自分でリノベーションされる方もいるようですが、一般のサラリーマンの方や公務員の方等、本業が忙しい方は、動けるのは休日位なので、結局管理会社に任せざるを得ません。もちろん、利回りの高い物件全てがと言うわけではありませんが・・・。
弊社の考えは、アパート経営を始めたオーナー様が、日頃、所有していることすら忘れるくらい悩まなくてよい提案をすること。月に一度預金通帳を確認することだけが唯一の仕事だと言われるような関係創りです。
話を元に戻します。では逆に成功している場合はどういう状況なのかと申しますと、当然のように余裕がありますから、安売りはしません。表面利回りも現在なら８パーセント前後。首都圏ならもっと低くてもOKなのでしょう。別にあせる必要はどこにもないので、強気にキャピタルゲインを望めます。
では、いつが買い替えタイミングかと言う事になりますが、ひとつ考えられるのが、新築から５年経過した時点。譲渡所得税が軽減されるためです。しかし私の持論はまだ早いと言う事。５年では充分なインカムゲインを得たとは言えませんし、金融機関への支払いも、あまりすすんでいない為、大したキャピタルも望めないからです。新築時にかかった経費や、売る時の仲介手数料等を考えても、時期尚早と言わざるを得ないと思います。
ではいつなのかと言う事ですが、私の考えは、「出来れば最低でも、１０年は所有してインカムゲインを得、減価償却のメリットも得、メンテナンスが必要になる少し前が、１回目の買い替えタイミング」だということです。そして潤沢なキャピタルを得、又次の新築でインカムを得る。
ただし、売るときには、同じく仲介手数料等の経費が掛かるので、売る必要のない方は、無理して売るのではなく 買い足すほうをお勧めします。何故なら目的は老後の安定のためだからです。人生８０年を過ぎました。長い長い老後が待っているのです。融資の問題もあります。
いずれにしても、アパート経営を成功させることが、我々売る側、建てる側の責任です。弊社のオーナ様は、買い足す方は沢山いらっしゃいますが、どなたも売られた方はおられません。ですがそろそろ１０年過ぎてくるので買い替えのご相談を受けるようになるでしょう。その時は、オーナー様の状況ごとに、アドバイスさせて頂こうと考えています。
今回は、お客様からご相談いただきましたので、ちょっと長くなりましたが、書かせて頂きました。オリンピックを控え、世の中不動産ブーム、加熱の傾向がある現在だからこそ、あえて注意を喚起させていただきます。ではこの辺で。
2014年11月08日
私が創業以来、ずっと続けているものが幾つかあるのですが、そのひとつが必ずお客様とのご契約に立ち会うという事です。どうしても仕事が重なり、立ち会えない事があった場合でも次の決済時には必ず参ります。
お客様からは「わざわざ社長さんに来ていただくなんて嬉しいです」と言って頂きますがとんでもありません。大切な財産を弊社に託して頂く事への最低限の礼儀だと思うからです。
不安が全く無いといえばうそになるであろう、アパート経営という投資に、弊社を選んで頂いたことにたいする感謝の気持ちと、そしてその不安を少しでも和らげる事が出来、逆に安心と信頼関係の構築に努めて参りたい、という思いから続けていますので、立ち会えない時は申し訳なさでいっぱいになります。
ですから次にお会いする決済時には必ず参り、少なくとも１度は必ずお会いします。
どんなに支店が増え、忙しくなってもずっと続けていこうと思っています。
2014年11月04日
久しぶりに、コスモスを見に福岡県朝倉市馬田の某ビール工場の花園に行って参りました。
なんと１０年ぶりに行ってみると、当時よりも敷地面積が２倍程広がっておりました。
前回行ったのは、ほんの４～５年前だと思っていたのですが、私が独立する前だったことにびっくり。
時間が経つのはほんとに早いものだと今更ながら感じさせられます。
風が強く肌寒い１日でしたが、青い空に白い雲、そして淡いピンクのコスモス畑が
とても綺麗で思わずパシャリ。
お近くにお住まいの方は、行かれてみては。
今週末までが見ごろだそうです。
この後、実は秋月城跡に行ったのですが紅葉にはまだ早かったので、写真はありません。
それではまた。
2014年11月01日
前回の「お客様第一主義に徹する」の続きです。
私は、この業界を約３０年やっている訳ですが、ほとんど福岡の地方で育ちましたので首都圏のワンルームの狭さに戸惑います。
１０㎡～１４㎡のお部屋が普通に販売され、しかも家賃が６万円を超えていたりする。水回りを除けばお部屋の広さは３帖～４．５帖くらいでしょうか。「凄まじいな～」が第一声でした。それだけ首都圏の土地は高く、人口が多い裏返しなのでしょうが。
それで弊社も考えました。さてどうしたものかと。受注棟数を伸ばすには手っ取り早いので。しかし結論は弊社では≪創れない≫と言う事で落ち着きました。何故かと申しますと、前に書いた様に１０年所有迄、入居者が持たないだろうからです。未だに一人も売却したオーナー様を出していない弊社にとっては、プライドが邪魔します。
どんなに狭くても６帖の居室にロフト付は最低条件だろうとの結論になり、となれば最低１８㎡出来れば２０㎡以上は必要になります
ところで、地方都市の弊社基準は、広島で２５㎡以上、名古屋 福岡では３０㎡です。
ですから、社員皆、土地探しで苦労しようと言う事です。ブーイングが聞こえてきそうですが・・・弊社は大丈夫です。
