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アパート経営入門
2024.12.18| 中島 厚己 PV数 318

京都は不動産投資にとって穴場。なぜアパート経営が向いているのか?

京都は不動産投資にとって穴場。なぜアパート経営が向いているのか?

京都は歴史的な建築物を有する観光地として非常に有名です。
そんな京都は、不動産投資としてはどうなのでしょうか?

実はアパート経営に関しては、京都は東京や大阪と比較したときに「穴場」といえる地域なのです。

京都でのアパート経営のメリットやデメリットを詳しくご説明します。

メリット〜京都が穴場である理由〜

京都の物件は希少価値が高い

京都は日本の土地の中でもかなり建築規制が厳しい地域です。

理由は京都に点在する文化財や古くからの町並みの景観を損なわないためです。(有名なのは茶色いマクドナルドや日本家屋風のスターバックスです)

そのため、建築物の高さ制限や他の地域と比べて厳しい容積率が定められています。

これが理由で集合住宅の供給が常に不足している状態となっています。

加えて全国と比較して単身者が多い地域であることから、賃貸ニーズは非常に高く、空室リスクが少ない地域といえます。

学生が多い地域で、そのまま京都で就職するケースが多い

京都市は、日本で最も学生が多い都市で、人口の約10%が大学生という驚異的な割合を誇ります。
その為単身者向けの賃貸ニーズがとても高い地域と言われます。

また、有名大学も多く存在しており、そういった学生は社会人向けと言われる、若干価格が高い物件にも入居するケースが見受けられます。

社会人になってもそのままの部屋で生活していくというパターンが多いようです。

京都という地域柄、プライバシー・セキュリティの高い物件が人気

外国人含め旅行者が多いのが京都です。

それが理由で他の地域よりもプライバシー・セキュリティに敏感な方が多いのも京都の特徴です。

ですが、先に書いた賃貸物件自体の希少価値が高い為、高セキュリティ物件は人気ですぐに入居がついてしまいます。

もちろん他の地域も同様ではありますが、京都に関しては顕著にその傾向があるようです。

建物の高さなどの規制緩和

現在、京都は深刻な人口減少が問題となっています。
2021年の京都の人口減少数は不名誉にも全国一を記録しました。

しかし、京都市もこの問題を放ってはおきません。
市はこの問題の対策として建物への規制を緩和する新たな都市計画を2023年4月25日より施工しました。

この規制緩和により、マンションやオフィスの増加を図り、人口の増加や企業誘致につながることが期待されています。

この施策が京都市の狙い通りに機能し、人口の増加につながった場合には、アパート経営においても以下のようなメリットが考えられます。

賃貸需要の増加

人口の増加に伴い、住宅需要が高まることが予想されます。
そのため、アパートの入居率が上がり、空室率が下がることが期待されます。

賃料の上昇

需要が増加することにより、賃料の上昇が見込まれます。
このため、アパート経営においては、より高い収益が期待できる可能性があります。

安定した経営基盤の確立

需要の増加や賃料の上昇により、アパート経営においては、より安定した経営基盤が確立されることが期待されます。

以上のようなメリットがあるため、人口が増加した際には、アパート経営が有望な投資先となる可能性があります。

デメリット

とはいえ建築規制が厳しい

メリットの最初に書きましたが、京都は建築規制がとにかく厳しい地域です。
どんな物件でも作れるわけはなく、デザイン規制等もあるためオーナーが思い描いた通りの物件は作れない可能性もあります。

このあたりは京都に実績がある不動産デベロッパーの担当者と相談するのがいいでしょう。

高さ制限に関しては高層タワーマンション等は難しいのですが、アパート経営に関しては問題ない地域が多いです。

深刻な人口減少

京都では2021年の人口減少数が全国で最多を記録し、これが深刻な問題となっています。
この問題はアパート経営においてもデメリットとなる要因として懸念されています。

ただし、こちらも先に書いたとおり人口は減少しているものの、単身世帯の賃貸ニーズに関しては今後も高いままと考えられます。

京都は有名企業が多くあるため、そこで働く方住居として強いニーズがあります。

注意点

建物の選定

アパート経営を行う場合、建物の選定は非常に重要です。

古い建物や修繕が必要な建物を購入すると、修繕費用がかかるだけでなく、空室リスクが高まります。
そのため、以下のような点に注意して、建物を選定することが大切です。

建物の状態を確認する

建物の構造や設備、配管などの状態を確認し、修繕が必要な箇所や将来的な修繕の必要性を見極めます。
建物の耐震性や防犯性も重要なポイントです。

周辺環境を調べる

建物の周辺環境を調べ、治安や生活利便性、学校や商業施設の近さなどを確認します。
賃貸住宅として人気のある場所であるか、交通の便が良いかなども重要な要素です。

空室率を確認する

周辺に同種の賃貸住宅が多数存在する場合は、競合が激しくなり、空室リスクが高まる可能性があります。
空室率を確認し、需要と供給のバランスを見極めましょう。

資産価値の見込みを考慮する

購入した物件の将来的な資産価値の見込みを考慮し、長期的な視野で収益性を見込めるかどうかを判断します。
将来的な市場動向や土地の価値なども参考にしましょう。

以上のポイントを踏まえ、建物選定を行うことで、将来的な収益性を高めることができます。

管理会社の選定

アパート経営においては、管理会社を選定することが必要です。
管理会社は、空室率の低下や入居者トラブルの解決など、物件の管理や運営に関する業務を担当します。

そのため、以下のような点に注意して、適切な管理会社を選ぶことが重要です。

経験と実績を調べる

管理会社が過去にどのような物件を管理してきたか、どのような実績があるかを調べます。
また、その物件の所有者からの評価や口コミなども参考にしましょう。

コストを比較する

管理会社によって、手数料や管理費用などのコストが異なるため、複数の管理会社から見積もりを取り、比較検討を行いましょう。

サービス内容を確認する

管理会社のサービス内容を確認し、物件の管理や運営に必要なサービスが提供されているかを確認します。
例えば、入居者の募集や賃貸借契約の作成、メンテナンス業務やトラブルの解決などです。

コミュニケーション能力を評価する

管理会社とのコミュニケーションが円滑かどうかを評価しましょう。
物件の運営においては、オーナーと管理会社との信頼関係が重要となるため、信頼できる会社であるかどうかも考慮に入れましょう。

以上のポイントを踏まえ、適切な管理会社を選ぶことで、物件の効率的な運営を実現し、収益性を高めることができます。

税金に関する問題

アパート経営においては、以下のような税金に関する問題があります。

所得税

アパートの賃貸収入は、賃貸所得として所得税が課税されます。
所得税の税率は、収入額に応じて異なります。

また、経費や減価償却費などの控除もあるため、適切な節税対策が必要です。

住民税

アパート経営をしている場合は、住民税も課税されます。
住民税の税率は、市町村によって異なるため、事前に確認しましょう。

法人税

アパート経営を行う場合には、法人化することもできます。
法人化すると、法人税が課税されます。法人税の税率は、利益額に応じて異なります。

資産税

アパートを所有している場合は、その資産価値に応じて資産税が課税されます。
資産価値の算出には、土地や建物などの評価額が基準となります。

また、節税対策として、経費の適正な計上や、減価償却費の適切な活用などが考えられます。
ただし、適正な節税対策を行うためには、税金に関する知識や専門家のアドバイスが必要です。

以上のように、アパート経営には様々な税金に関する問題があります。適切な節税対策を行い、税金に関する知識を身につけることで、経営の収益性を高めることができます。

まとめ

以上のように、京都でのアパート経営には、メリットとデメリットがあります。
重要なのは、建物の選定や管理会社の選定など、慎重な準備が必要であることです。

また、法律や税金に関する知識も必要です。
しかし、京都は観光地であり、定期的な入居者も多いため、アパート経営を行うことで、高い収益を見込むことができます。

アパート経営にはリスクもありますが、適切な準備を行い、注意点を押さえながら行うことで、成功する可能性があります。

京都でアパート経営に挑戦したいという方は、メリットやデメリットをしっかりと理解し、適切な準備を行ってから取り組むことをおすすめします。

アイケンジャパン大阪支店では、京都の特徴や賃貸需要を熟知したスタッフが、一定の基準をクリアした立地のみご提案いたします。
京都でのアパート経営にご興味のある方は、ぜひアイケンジャパンへお気軽にご連絡ください。

大阪支店情報:https://aikenjapan.jp/outline/office/osaka/

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