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静岡でアパート経営を始めたいけれど、「本当に収益が出るのか」「人口が減っているのでは？」と不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
結論から言うと、静岡でのアパート経営はエリアと物件を慎重に選べば、安定した家賃収入が見込める投資先です。
ただし「静岡だから安心」でも「地方だからダメ」でもなく、立地と物件次第という点が最大のポイントです。
目次
静岡県は東京〜名古屋の中間に位置し、新幹線でどちらにも1時間以内でアクセスできます。
静岡市・浜松市という2つの主要都市が賃貸需要を支えており、急激な人口流出は起きていません。
一方で緩やかな転出超過が長期的に続いているのは事実であり、エリアによって賃貸需要の強さに大きな差があります。
エリア次第という認識を持って物件選びに臨むことが重要です。
静岡市の住宅地公示地価は、東京都区部の10分の1以下の水準です。
同じ自己資金でも取得できる戸数・規模が大きく、初期投資を抑えながらアパート経営をスタートできます。
取得コストが低い分、利回りも確保しやすく、収支計画が立てやすい環境です。
静岡・浜松・三島・掛川など新幹線停車駅の周辺は、東京・名古屋への通勤圏内です。
転勤族や単身赴任者の需要が継続的にあり、空室リスクを抑えやすい立地です。
このことからも新幹線停車駅周辺は、景気変動に左右されにくい安定層の入居者を確保しやすい立地です。
浜松エリアにはヤマハ発動機・スズキ・ホンダの主要拠点が集積しており、工場勤務の単身従業員やファミリー層による賃貸需要が安定しています。
大学についても静岡大学・静岡県立大学・浜松医科大学など複数の高等教育機関があり、学生向け単身物件の需要が特定エリアで継続的に発生します。製造業の雇用と学生需要が組み合わさることで、賃貸需要の裾野が広い点が静岡の特徴です。
令和7年（2025年）の地価公示では、静岡県全体で全用途が17年ぶりの上昇に転じました。住宅地は17年ぶりに下落を脱して横ばい（0.0%）に、商業地は+0.6%と2年連続上昇、工業地は+0.8%と3年連続上昇となっています。
静岡市に限れば住宅地が+0.2%（16年ぶりの上昇）、商業地が+0.7%（17年ぶりの上昇）と、県全体より回復ペースが早い点も注目です。
家賃収入を得ながら保有資産の価値も維持・上昇が期待できる環境が整いつつあります。
静岡市の人口は2026年2月時点で約66万人（静岡市公式統計）ですが、国立社会保障・人口問題研究所の推計では2040年にかけて14%程度の減少が見込まれています。
また月次データでは自然減・社会減が継続しており、減少トレンドは構造的なものです。
長期保有を前提にする場合、賃貸需要が維持されるエリアに絞ることが必要です。
（典拠：国立社会保障・人口問題研究所）
静岡県は南海トラフ地震の想定被害エリアに含まれており、県内では特に海岸線に近いエリアで津波・液状化のリスクが高いとされています。
物件選びでは、1981年以降の新耐震基準（旧耐震か新耐震かは登記簿で確認可能）、あるいは2000年基準を満たす建物を選ぶことが、資産保全と入居者の安全の両面から前提条件になります。
地震保険への加入も、静岡でのアパート経営では特に重要です。
清水区の一部では、令和7年地価公示において住宅地の下落が続く地点が見られ、このようなエリアでは人口流出と相まって、空室が長期化しやすいです。
また、郊外の農村部においても共通しており、立地選定には慎重な判断が求められます。
表面利回りが高い物件ほど、こうした需要の薄いエリアに集中しやすい傾向があります。
「利回りが高い＝良い物件」と思い込まず、購入前にエリアの賃貸需要・空室動向を必ず確認することが重要です。
都市圏の物件と比べて、地方アパートは金融機関の担保評価が低くなりやすく、融資額や金利条件に影響が出るケースがあります。
メガバンクや大手信託銀行では地方物件を敬遠する傾向があるため、地元信用金庫・地方銀行など静岡の不動産市場に精通した金融機関を早めにリストアップしておくことが現実的な対策です。
自己資金の割合を高めておくと、融資審査の通過率が上がる傾向があります。
エリアごとの特徴を比較すると以下のとおりです。
| エリア | 入居需要 | 取得コスト | 向いている投資スタイル |
| 静岡市・葵区 | 高い | 高め | 長期安定運用 |
| 静岡市・駿河区 | 高い | 中程度 | バランス重視 |
| 静岡市・清水区 | やや低い | 低め | 高利回り狙い（要注意） |
| 浜松市・駅周辺 | 高い | 中程度 | 製造業・雇用需要型 |
静岡市の中心部。行政・商業機能が集中し、家賃水準が高く入居需要が安定しています。
物件価格はやや高めですが、空室リスクが低く長期安定運用に向いています。
学生・ファミリー層の両方の需要があります。
JR東静岡駅前には1万人規模のアリーナが2030年4月開業予定（2027年8月着工）で、周辺エリアの賃貸需要増加が見込まれます。
利回りと取得コストのバランスが取れた、今後注目のエリアです。
静岡市の中でも清水区の一部エリアでは、取得コストが低く高利回りを狙いやすい一方、立地によって賃貸需要に差があり、空室リスクが大きく分かれます。
また、清水区内でも港湾や観光関連の再整備が進む地区があるため、将来性を含めた個別物件ごとの慎重な判断が必要です。
静岡県第2の都市で人口は約80万人。製造業の雇用基盤が強く、単身・ファミリーともに安定した賃貸需要があります。
浜松駅徒歩圏内は特に空室が出にくい立地です。
車社会の静岡でも、単身者・学生・高齢者は駅徒歩圏を優先します。地方ほど「駅近」の希少性が高く、空室対策として最も効果的な条件です。
エリアごとの賃貸需要・家賃相場・空室動向は、現地の情報なしに判断できません。
静岡の不動産市場に精通した専門家のサポートを活用することで、物件選びから入居者募集まで、的確な判断がしやすくなります。
アパート経営で失敗する多くのケースは、事前の計画が甘いことに起因します。
満室時だけでなく、空室率10〜20%のケースや、修繕費が重なった年のケースなど、複数のシナリオで収支を試算しておくことが重要です。
「最悪のケースでも成立するか」を確認してから購入判断をすることが、長期安定経営の土台になります。
静岡でのアパート経営では、賃貸需要の強いエリアや駅近といった立地条件を押さえることは重要ですが、それだけで安定した収益が約束されるわけではありません。
実際には、入居者ニーズに合った間取り設計やセキュリティ対策、日常の管理体制まで含めて総合的に整備することで、初めて長期安定運用が実現します。
人口減少や地震リスク、融資環境といった外部要因を事前に理解したうえで、地域事情に精通した専門家と連携しながら進めることが、失敗を避けるための近道といえるでしょう。
静岡市内には、エリアによって地価の回復傾向も見られ、「家賃収入を得ながら、資産を中長期で育てていく」運用が成立しやすい条件もそろっています。
・都市圏より低い初期コストでアパート経営を始めたい
・賃貸需要が安定したエリアで長期運用したい
・節税・相続対策も兼ねて堅実な不動産投資を検討している
静岡でのアパート経営・不動産投資についてお悩みの方は、アイケンジャパンにお気軽にご相談ください。
