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アパート経営入門
2024.12.20| 中島 厚己 PV数 283

沖縄・那覇での不動産投資がいま熱い!アパート経営のメリット・デメリットを解説!

沖縄・那覇での不動産投資がいま熱い!アパート経営のメリット・デメリットを解説!

沖縄・那覇は、観光地としての魅力だけでなく、移住者の増加や地域開発の進展に伴い、アパート経営などの不動産投資に注目が集まっています。

本記事では、沖縄での不動産投資を検討している方々に向けて、那覇でのアパート経営のメリット・デメリットや、沖縄特有の賃貸市場の特徴について解説します。

沖縄でのアパート経営のメリット

人口増加と移住者の増加

沖縄県はここ10年で顕著な人口増加を見せています。
2013年には沖縄の総人口は約141.9万人でしたが、2024年9月時点では約146.7万人にまで増加しています。
およそ4万8000人の増加です。

この成長の背景には、リモートワークの普及や、温暖な気候、美しい自然環境が影響しています。

中でも、那覇市は生活の利便性が高い地域として、移住者にとって特に人気があります。
沖縄の他の地域に比べて公共交通機関やインフラが整っており、商業施設も豊富なため、生活のしやすさが大きな魅力です。

地域開発による賃貸需要

沖縄本島では、近年大規模な地域開発が進行しており、その一環として2025年には沖縄北部に「ジャングリア」という新しいテーマパークが開業予定です。

ジャングリアの開業は、沖縄観光の新たな目玉となるだけでなく、地域全体の雇用機会を増加させるとともに、労働力やその家族向けの住宅需要を引き起こすことが期待されています。

特に那覇市は、既存の都市インフラに加えて、商業施設や住宅開発が続いており、さらにビジネス拠点としての重要性が増しています。

全国一の出生率

沖縄県は長年、全国トップの出生率を誇っています。
2023年のデータでは1.60と、全国平均の1.20を大きく上回っています。

この高い出生率は、将来的な人口増加に繋がるだけでなく、安定した賃貸需要が見込める要因の一つとなっています。

そもそも沖縄は賃貸需要が高い

沖縄県は、全国平均に比べて持ち家率が低く、賃貸住宅の需要が高い地域です。
2018年のデータによると、全国の持ち家比率は61.2%であるのに対し、沖縄県は44.4%と低くなっています。

これには、沖縄特有の事情が関係しています。
まず、那覇市を中心とした都市部では、地価が高いため、持ち家を購入することが難しいという点があります。

また、移住者が多い為、短期的な住居のニーズが増加している点も一つの要因です。

このような賃貸住宅の需要の高さは、那覇でのアパート経営の魅力の一つと言えるでしょう。

沖縄でのアパート経営のデメリット

地価の高騰

那覇市を中心とする沖縄の人気エリアでは、地価が急速に上昇しています。
那覇市は観光地としてだけでなく、移住希望者やビジネス進出が相次ぐ地域であるため、土地の希少性が高まっています。

これにより、土地を取得するコストが増加し、アパート経営を始めるための初期投資が非常に大きなものとなっています。

たとえば、那覇市やその周辺の市街地では、近年の土地の価格が年々上昇し、不動産投資家にとって資金調達のハードルが高くなっています。

沖縄の家賃相場は比較的低いため、投資家にとっては賃貸収入で土地取得費用を回収するまでに長い期間が必要になる可能性が高いです。

そのため、どのエリアでも言えることではありますが、特に沖縄の場合は優良な土地の選定が非常に重要になります。
駅や主要道路へのアクセス、近隣施設などの周辺環境をしっかりリサーチし、地価と立地条件のバランスが最適な土地を見つけることが重要です。

特に、将来の地価動向や地域の開発計画など、長期的視点で土地選びを行う際にはプロのサポートを活用することをおすすめします。

利回りの低さ

地価の高騰に伴い、沖縄での不動産投資における利回りの低下も大きな課題となります。
利回りとは、投資した物件から得られる収益率を示す指標で、一般的に「購入価格に対してどれだけの収益が得られるか」を表します。

沖縄では、地価が上がっている一方で、賃貸物件の家賃相場はそれほど高くありません。

特に、那覇市内の物件は需要が高いものの、家賃水準は他の大都市に比べて低い傾向があります。
これにより、投資金額に対して得られる収益が少なくなることがあり、利回りが低くなりがちです。

不動産投資においては、物件を購入してから安定的に収益を得るまでの期間が重要ですが、沖縄の場合、その期間が長期化するリスクがあり、綿密な収益計画を立てることが重要になります。
家賃収入だけでなく、将来的な土地や物件の価値上昇、メンテナンス費用、税金などを細かく計算し、長期的な投資計画を立てることで、安定した収益を確保できます。

また、物件の付加価値を高める工夫も有効です。
たとえば、最新の設備の導入や住みやすいレイアウトやデザイン、リモートワークを意識したワークスペースの提供など、他の物件との差別化を図ることで、家賃を適正に設定することが可能です。

建築コストが高い

沖縄の建築物は、特に台風やシロアリ被害に対する耐性が重要です。
沖縄は年間を通して多くの台風が通過する地域であり、これらの自然災害に対して強い構造が求められます。

そのため、沖縄のアパートは木造ではなく、鉄筋コンクリート(RC)造りが主流です。

RC造りは耐久性が高く、台風やシロアリ被害に対して優れた防御力を持つ一方で、建築コストが非常に高いのがデメリットです。
たとえば、木造建築と比較すると、RC造りの建設には材料費や施工費が大幅に増加します。

また、シロアリ被害に関しては、定期的な予防措置を取る必要があり、それに伴うメンテナンス費用が発生します。

さらに、潮風や高湿度による建物の劣化も沖縄ならではの問題です。
鉄筋コンクリートの建物でも、長期間にわたる潮風の影響で外壁や構造が劣化しやすく、定期的な修繕費用がかさむ可能性があります。

これらの要因が、沖縄でのアパート経営における初期投資額や維持費の負担を増大させ、他地域に比べて経営リスクを高める要因となっている為、信頼できる施工会社を選定することが重要になります。

施工の品質や価格だけでなく、沖縄の気候条件に精通しており、耐久性の高い建物を適正なコストで提供できるかを確認する必要があります。

また、施工後のメンテナンスやアフターサービスに関しても重要なチェックポイントです。

沖縄の賃貸市場の特徴

RC構造が主流

沖縄の賃貸市場では、台風や湿気、潮風、シロアリといった自然環境の影響に対応することが不可欠です。
このため、建物は木造ではなく耐久性の高い鉄筋コンクリート(RC)構造が主流となっています。

離島の賃貸需要は低い

那覇市などの都市部では、移住者やビジネス拠点としての需要が見込めるものの、離島ではこうした需要はあまり見られません。

観光客向けの短期的なバケーションレンタルとして運用するという選択肢もありますが、観光シーズン以外では需要が少ないため、収益性が安定しないリスクがあります。

また、離島は物流コストが高く、建築資材やメンテナンス費用も本島に比べて割高になることが多いため、不動産投資においては慎重な判断が必要です。

駐車場の重要度

沖縄では公共交通機関が十分に発達していないため、車が主な移動手段となっています。
このため、賃貸物件には駐車場の確保が非常に重要な要素となります。

特に、ファミリー層や複数人で住むケースでは、1世帯あたり複数台の車を所有することも珍しくないため、十分な駐車スペースを提供できる物件が求められます。

物件に駐車場がない場合、入居者を確保することが難しくなるため、駐車場の有無が物件の魅力や競争力に直接影響します。

また、駐車場に屋根を設けるなど、台風や潮風から車を守る工夫なども、入居者の満足度をさらに高めるポイントとなります。

まとめ

沖縄・那覇でのアパート経営は、移住者増加や地域開発に伴う賃貸需要が期待できる一方で、地価の高騰や建築コストの高さ、台風・シロアリによるリスクなどがデメリットとして存在します。

また、賃貸市場特有のRC構造の物件が多く、維持管理に手間がかかることも頭に入れておく必要があります。
沖縄での不動産投資を成功させるためには、これらの特徴をしっかりと理解し、計画的に運用を行うことが重要です。

アイケンジャパン那覇支店では、那覇の特徴や賃貸需要を熟知したスタッフが、一定の基準をクリアした立地のみご提案いたします。

那覇でのアパート経営にご興味のある方は、ぜひアイケンジャパンへお気軽にご連絡ください。

那覇支店情報:https://aikenjapan.jp/outline/office/naha/

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