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定期的にニュースになるアパート投資の施工不良問題や違法建築問題。
2019年のレオパレスさんの施工不良問題はかなり大きな問題として取りざたされました。
さて、弊社のアパート経営セミナーでよく話すテーマの一つで”現場のこと”というテーマがあります。
「アパートの建築現場をみれば企業姿勢が手に取るようにわかる」という内容です。
細かなチェックポイントはありますが、先に大事なことは建築している人たちが自分の現場だと思っているかどうか。
これがとても重要です。
オーナー様はお忙しい方がほとんどなので、なかなか現場に行く機会が無いのは会社としてもよくわかっています。
そこで分かれるのは、現場の方が「どうせ見に来ないから手を抜くか」と思っているか「見に来ないから代わりにこだわって創るか」と思っているか。
現場に行ってみて、現場がきれいに片付いているかを見るだけでもわかるものです。
ゴミやタバコの吸い殻が散乱していないか。仕事場として誇りを持っているのであればきちんとするものです。
目次
さて、ではチェックポイントを見ていきましょう！
成功するアパート経営のためには、建設の知識も多少は必要です。
簡単に説明しますので、見ていきましょう。
サイディングとは、外壁で使われる外壁材のことです。
それ以外の外壁では、タイル張りや塗り壁工法等もありますが、防火や劣化に比較的強くコストも安い、そしてデザイン性が高いというのもあり、最も一般的に使われます。
この施工方法でチェックすべきポイントがあります。
サイディングには縦張りと横張りがあり、よく施工されるのは横張りです。
横張りをする場合に、金具留めと釘打ちの2種類があり、釘打ちの方がコストが安いです。
ですが、横張りの釘打ちの場合、温度差や釘打ち部分の劣化により、最悪サイディングにヒビが入ったりしてしまうため、できれば金具留めの方がおすすめできます。
出隅（でずみ）とは、建物のコーナー部分に使われるサイディングです。
出隅を使うことできれいに仕上がるのですが、その分コストアップになってしまいます。
施工業者に因ってはコストダウンのために出隅を使わないという所もあります。
サイディング同士の継ぎ目には「シーリング」という工事を行います。
”シーリング”は”封印”という意味の「シール」から来ています。
サイディング同士をきれいに封印するという感じのニュアンスですね。
シーリングの代わりにコーキングと言ったりもします。
※ちなみに天井につけるくるくる回る羽がついたライト”シーリングファン”のシーリングは「天井:ceiling」です
さて、このシーリングですが、サイディング同士をつなぎ、水密性・気密性の向上が目的です。
目地や隙間などに合成樹脂や合成ゴムペーストを充填することです。
これを見ている方のご自宅でも、マンションでも一軒家でも普通に見ることが出来ます。
（押すとクッション性のあるゴムの筋があるはずです）
3ｍのサイディングは夏と冬で1枚あたり3〜4ミリ伸び縮みするのですが、このシーリングの幅が広ければ広いほど、将来の劣化が心配です。
2〜3センチくらいあるシーリングは大丈夫なのかの確認をしておきましょう。
サイディングの内側の下地には防湿シートを貼ります。
その際、電気コードや換気扇等の開口部分にきちんと防水テープを張っているかをチェックしましょう。
テープがないと水漏れの原因になります。
大工さんの仕事はこのボード貼りがかなりのウエイトを占めます。
その分、仕事が荒くなりやすい工事と言えます。
実際、クロスを張ってしまえば見えなくなり、隠れてしまいますので、多少荒くなってもオーナーにはわからない部分なのです。
多少隙間が開きすぎた場合でも「パテ」と言われる充填材で補修してしまえます。
また、コストを抑えるためにロス部分も使用し、壁がパテだらけという場合もあります。
現場の工期が遅れている場合などは要注意です。
順番は逆になりますが、一番最初にできていく部分です。
アパートの基礎工事として一番使われる在来工法についてです。
材木は大きく分けて、グリーン材と言われるものと、KD材と言われる2種類があります。
グリーン材とは、山から切り出して生木の状態で加工したもの、KD材は大きめに加工したあと、人工乾燥させたあとに歪みなどを削って再加工したものです。
当然KD材の方が値段は高くなりますが、主要部分にはKD材の利用をおすすめしています。
以上のチェックポイントどうでしょうか。
アパート経営では、購入する会社がそのまま投資のパートナーとなります。
ボード貼りなど隠れてしまう部分は本当に施工会社の性格が出ます。
最近の建物は以前よりも検査が厳しい為、基礎や躯体は基本的にはそこまで心配する必要はありません。
ですが、基礎や躯体に関しても、最低限ではやはり弱いのです。
アイケンジャパンのアパートは通常よりも多くの耐力壁を使っており、建築基準法の約1.3倍の強度を実現しています。
また、土台と基礎の間に「キソゴム」という特殊なゴムを設置することで、免震・耐震性能を強化しています。
このあたりは、オーナー様には見えない部分です。
ですが、見えない部分だからこそ、手を抜かずにやることが最終的にはオーナー様の利益であり、結果として当社の信頼にもなります。
弊社は、できるだけ現場に足を運びましょうとお伝えしています。それもアポなしで。
建設現場はヘルメットを被ればいつでも見ることが出来ます。
どの会社でも現場用のヘルメットは準備しています。
もし、担当が「急に来られても見せられない」と断ってきたら、とても見せられる現場ではないか、めんどくさいだけなのか。
どちらにしても問題です。
お付き合いを考えることをおすすめするレベルの内容だと思います。
あなたの大切な財産、きちんと任せられる会社様と一緒に作っていきましょう。
設備等に関してはまた別の機会でご説明します。
