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アパート経営入門
2021.09.02| 中島 厚己 PV数 262

【絶対に妥協してはいけない】アパート経営の土地とエリア選び

【絶対に妥協してはいけない】アパート経営の土地とエリア選び

アパート経営で絶対に妥協してはならない事の1つに「土地選びとエリア」があります。

これは数ある注意点の中でも「最も」妥協してはいけない程、重要です。

なぜそこまで土地にこだわる必要があるのかという点に関してご説明します。

単身用物件は駅からの距離が命

1Kロフトや1ルーム等の単身専用物件の場合、駅からの距離が非常に重要になります。

基本的には地方都市の場合は徒歩10分以内、首都圏でも15分以内でなければ入居者の希望条件から外れてしまいます。

そのことを重要視せずに、駅から20分以上離れたアパートを購入してしまった場合、新築のメリットがなくなる2〜3年後には空室が出始め、その空室を埋めるために賃貸ショップ(仲介業者)になんとか空室を埋めてもらうために「広告料」という名目で最大500%の余計な出費が発生しています。

これは、管理会社が支払うものではなく、オーナーが自ら支払う必要があるものです。

一般的な物件では100%が広告料の相場ですが、決まらない物件は仲介業者にアピールするために高額な広告料を設定する必要がでてきます。

また、それでなんとか入居が決まったとしても、入居者が「やはり駅から遠すぎる」とすぐに退去してしまった場合、その広告料は戻ってこず、また1からやり直しとなります。

1LDKや2LDK等になると、家賃と駅からの距離を入居者側が考えて妥協したりするため、もう少し条件は緩和されます。

 

エリア調査を疎かにしたら失敗する

次に「エリア調査」です。

ここで言うエリア調査とは「建てるアパートに入居してくれる方にあっているのか?」という点です。

1Kロフトの物件の場合、どんなに駅が近くても、1Kロフトのニーズがなければ埋まらない、ということです。

つまり、アパートを建てる際には「徹底的な周辺の市場調査が必要」という事になります。

これを疎かにしてしまうと建てたは良いが部屋が埋まらないという事になってしまいます。

例えば郊外の場合、一人暮らしの方がほとんど居ないような駅周辺にアパートを建築しても、借りる人が居ないため完成してから数ヶ月経過しても入居が決まらないということも現実にあります。

そして、郊外であるため、土地の地形もよく、前面道路も広く、比較的利回りが高い、という初心者には魅力的に見えてしまう土地が多いのも事実です。

ですが、入居者としては「土地がいい」「道路が広い」といった理由で入居を決めることはありません。

入居者の優先度は「希望エリアか」「駅から近いか」です。自分のマイホーム探しとは条件が異なることを認識する必要があります。

 

すでに土地を持っている場合はどうするのか?

相続等で土地をすでにお持ちの場合で「その土地にアパートを建てよう」というケースもあるかもしれません。

この場合でも結局の所、条件は変わりません。

たまたまエリアも駅からの距離から合致していた場合は最高なのですが、そうでない場合がほとんどだと思います。

そういったケースの場合、相続した土地を売却し、アパート経営に適した土地への資金にするという方法もあります。

「相続した土地にアパートを建てたい」という想いでアパート建築業者に依頼したは良いが、結局入居者が決まらず建築費用の支払いが大変になる、という事はよくあることです。

 

結局どうやって土地を選ぶべきなのか?

初めてアパート経営を行う方が「成功する為の土地」を選定するのは至難の業です。

2棟目、3棟目の方でもご自身で選ばれている方はごく少数だと思います。

 

投資物件専門の不動産会社で、信頼できるパートナーを選定するのが現実的です。

ですが、昨今問題視される運営をされている不動産会社さんも実際のところ多くありますので、パートナー選びは本当に難しいのです。

 

そのためにやるべきなのは、ご自身でたくさんの会社さんとお話をして、セミナーに参加したりして、その上で決めるという必要があります。

セミナーに参加してみて、強引な営業をされるような会社さん、利回りだけを強調されるような会社さん等、参加すれば参加するほど、ご自身の経験としてわかってくるものです。

 

まとめ

今回は土地とエリアについてお話しました。

一つ確実に言えることは「濡れ手に泡」というようなボロ儲けできるようなアパート用地は存在しないという前提で考えることです。

アパート投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。

適正な価格で、適正なリターンを得ることを前提で堅実な土地選びをしていく必要があります。

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