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はじめに
「金利が上がる＝預金利息が増えてラッキー」 もしあなたがそう考えているなら、少し注意が必要です。
2025年から続く物価上昇と、日銀の金融政策転換を受け、2026年の日本は「金利も物価も動く時代」に本格的に突入しました。
長らく続いたマイナス金利時代が終わり、金利が上昇基調にある今、実は「現金として持っているだけ」のリスクがかつてないほど高まっているのです。
実際、不動産投資の現場では「インフレ局面こそ資産の組み替え時」と捉える投資家が増えています。
この記事では、金利上昇の裏側に隠された「現金価値の目減り」の正体と、なぜ多くの投資家がいま現物資産、特に「不動産」に注目しているのかを、分かりやすく解説します。
目次
一見、金利が上がれば預金残高の数字は増えるため、資産が増えるように感じます。
しかし、ここで重要なのは「名目利回り」ではなく「実質利回り」という考え方です。
実質金利とは、銀行の預金金利（名目金利）から、物価上昇率（インフレ率）を差し引いたものです。
実質金利 ＝ 名目金利 － 物価上昇率
例えば、預金金利が 0.5% に上がったとしても、物価が 2.0% 上昇していれば、実質金利は -1.5% となります。
これは、銀行にお金を預けている間に、そのお金で買えるモノの量が1.5%減ってしまった、つまり「現金の購買力が低下した」ことを意味します。
中央銀行が金利を上げる主な理由は、景気が過熱し、物価が上がりすぎるのを抑えるためです。
つまり、金利が上がる局面は、多くの場合、すでに物価上昇が始まっている、もしくはその兆しが強まっている局面と重なります。
日本では2024年以降、日本銀行の政策変更により「金利のある世界」へと戻りました。
しかし、長年続いた「デフレ＝現金が最強」という刷り込みから、いまだに資産の大部分を現預金で保有している方は少なくありません。
このような状況下では、銀行口座の数字が変わらなくても、あなたの資産の「実質的な価値」は日々目減りしている可能性が高いのです。
10年前、100円で買えたものが今は120円出さないと買えない。
これは、100円玉という現金の価値が相対的に下がった証拠です。
インフレ局面において、現金はもっとも脆弱な資産になります。
低金利時代であれば、どこに置いても大差はありませんでした。
しかし、金利と物価が動く時代には、「資産を何で持つか」という判断の差が、数年後に大きな資産差となって現れます。
金利が上昇すると、不動産投資ローンなどの借入コストも上がります。
「もっと状況を見てから」と先延ばしにしている間に、ローンの返済条件が厳しくなり、同じ物件でも収支が合わなくなるリスクがあります。
インフレと金利上昇のダブルパンチに立ち向かう手段として、現物資産である「不動産」には独自のメリットがあります。
不動産は「モノ」であるため、物価が上がれば不動産価格や家賃も上昇する傾向があります。
現金が価値を落とす一方で、不動産はその価値を維持、あるいは高めることができるため、資産の「実質価値」を守るバリアとなります。
不動産投資の最大の特徴は、銀行融資を活用できる点です。
金利上昇局面では慎重な資金計画が必要ですが、「インフレで借金の価値が目減りする」という側面も見逃せません。
物価が上がり、貨幣価値が下がれば、相対的に過去に借り入れたローンの重みは軽くなるからです。
株やFXのような価格変動の激しい金融資産と違い、家賃収入は景気変動の影響を受けにくく、安定しています。
特に「賃貸需要の高いエリア」の物件であれば、将来的に金利上昇分を家賃に転嫁しやすいという強みもあります。
もちろん、金利が上がれば不動産投資のハードルも上がります。
以下の3点を確認すると良いでしょう。
金利が上昇した場合を想定したシミュレーション
現時点の金利だけでなく、将来的に+1%〜2%上昇してもキャッシュフローが回るかシミュレーションを行う。
「立地」と「入居需要」の確認
金利上昇局面でも安定して運用するには、家賃水準を維持・上昇させられる“物件力”が必要です。
駅近などの利便性に加え、デザイン性や設備仕様といった差別化要素があることで、入居者から選ばれ続けやすくなります。結果として、空室リスクを抑え、賃料の下落圧力にも強い物件になります。
ローン金利タイプ（固定・変動）の適切な選択
固定金利・変動金利のどちらが適切かは、自身の資金によって異なるため、金利が上昇した場合に毎月の返済額がどの程度増えるのかを試算し、金利上昇リスクをどこまで許容できるかを踏まえて検討する。
ここまで確認したうえで、ぜひ一度立ち止まって考えてみてください。
あなたの資産は、5年後の物価上昇にも耐えられる形になっているでしょうか。
金利が動くということは、経済のルールが変わるということです。
かつての「貯金していれば安心」という常識は、インフレと金利上昇の時代には通用しません。
大切な資産を守り、育てるためには、一部を「現金」から「収益を生む現物資産」へとシフトさせる勇気が必要です。
不動産投資は、正しく選べばインフレ時代の強力な武器になります。
アイケンジャパンでは、金利上昇局面でも揺るがない「堅実なアパート経営」を提案しています。
あなたの資産をどう守るべきか、見つめなおしてみませんか？
