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お金・税金
2019.12.16| 中島 厚己 PV数 377

アパート購入は利回りだけで選ぶと後悔する

アパート購入は利回りだけで選ぶと後悔する

アパート経営に興味を持ち、調べ始めると最初に耳にするのが「利回り」という言葉です。
ここでは、その利回りの考え方と、利回りだけで選ぶ危険性をご説明します。

3つの利回り

一般的に利回りというのは、大きく分けて以下の3つがあります。
1)表面利回り
2)実質利回り
3)投資利回り

それぞれ簡単に説明します。

1)表面利回り(グロス利回り)

簡単に言えば、年間家賃収入を販売価格で割ったものです。
例えば、月6万円の家賃の部屋が8部屋あれば月額48万円。それが12ヶ月になるので、576万円の賃料収入。
それに対して土地建物の販売価格が7,500万円だとすると、576万円÷7,500万円=0.0768となり、7.68%が表面利回りとなります。

表面利回りは経費や金利が入っていない為、賛否両論はありますが、アパート経営を始めるにあたって一番わかり易いのが表面利回りです。
弊社アイケンジャパンでは、この表面利回りを使ってお客様にご提案しています。


2)実質利回り(ネット利回り)

これは、表面利回りの計算の中に、実際にかかる経費や金利を家賃収入から引いて利回りを計算する方法です。
例えば、上記の表面利回りと同じ計算で月6万円の部屋が8部屋あり、それの年間賃料収入が576万円だったとします。
ここから、年間管理手数料が28.8万円(5%、1部屋あたり月3,000円で計算)、金融機関への金利負担が100万円、固定資産税が60万円、その他経費が20万円と仮定した場合以下の計算になります。
(576万円-28.8万円-100万円-60万円-20万円)÷7,500万円=4.89%

計算上では、表面利回りに比べ、3%近く低くなります。
ただ、それでも約5%の実質利回りの投資商品は他にはありません。
そういう意味では、確実に家賃収入が得られると考えると魅力がある投資であると言えます。


3)投資利回り

さて、最後に投資利回りですが、これは問題がある考え方だと思っています。

例えば、自己資金500万円で7500万円のアパートを購入したとします。
25年ローンを組み、毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いたときの差額の収入が毎月16万円だとすると、年間の収入は192万円。
そこから管理費用や固定資産税、その他の経費を引いたとして、年間収入が83.2万円。
こう計算すると、500万円の投資に対して、16.64%というのが投資利回りになります。

この計算をすると、約6年で自己資金分を取り返すことが出来るということになり、かなりの好条件に感じます。
特に、投資利回りを推してくる営業マンは、売却を前提での話をしてくることが多くあります。
「その時点で売れば良いですよ」と言われると「なるほど確かに」となりがちです。

ですが、実際には金融機関からの融資(今回の場合だと7,000万円)の内、6年後の残債が約5,800万円残るため、最低でも6,000万円以上で売却できない場合は赤字となってしまいます。

また、購入から6年後の時点で家賃が下がっていなければ良いのですが、もし2割の家賃減があっていた場合576万円*0.8=460.8万円が年間の家賃収入。
仮にこの状態で表面利回り8%で中古市場に出ると、5760万円となり、借り入れ残債と仲介手数料で193万円を引くと、233万円の赤字となってしまいます。

「そんなに赤字になるのはいやだ」となり、そのまま所有し続けた場合にも、年間家賃収入が年間経費を下回り、やはり赤字になってしまいます。
投資利回りをベースにした考え方は、やはり短期での売却を前提としたものだと思ってください。
(特に営業マンが投資利回りを強調してきた場合はその見方をして間違いありません。)

では、結局何を見るべきなのか

3つの利回りの話をしましたが、弊社では最初の検討段階では表面利回りを、その後の具体検討の段階では実質利回りを見ることをおすすめしています。
ただし、利回りだけでは不十分なのです。

どの利回りもあくまで”満室で家賃が下がらない”という想定で計算されます。
この「満室で家賃が下がらない」というのはどういう状況かといいますと、一言でいうと「競争力がある物件」です。

競争力がある物件は別の記事でも紹介していますが、
・家賃設定が適切か?
・間取りは使いやすいか?
・設備は他と比べていいか?
・エリアは人気か?
・駅からの距離は近いか?
等、複数の要素が絡んできます。

これらを無視して、利回りだけで物件選びをするというのは、ペース配分を考えないマラソンのようなものです。
資産形成としてのアパート経営は、利回りだけではなく、競争力のある物件選びが不可欠です。

とは言え、利回りの目安は?

利回りだけで選んではいけないという話はここまででご理解いただけたかと思いますが、実際に選ぶ際には、やはり利回りは無視できません。
よくお客様から「利回りの目安は?」と聞かれることが多々ありますが、これもたくさんの条件があり、一言で言えないというのが現実です。

そこにもっとも関係してくる要素としては「エリア」。例えば東京と福岡では、実際の平均利回りも変わってきます。
また、新築アパートと中古アパートでは、中古アパートのほうが表面利回りが高く設定される事も多々ありますが、経費や改修によって、新築アパートよりも実質利回りが低くなるということも普通にあり得ます。

「それでは選べないではないか」と思う方もいらっしゃるとは思いますが、そこはお気軽にご相談ください。

弊社ではお客様へのしつこい営業や無理な営業は一切しておりません。
また、開業からこれまでの、全国のオーナー様の保有率は98%を維持しています。
それだけ、安定したアパートが作れているものと自負しています。

アパート経営の利回りでお悩みのオーナ様は、お気軽にご相談ください。

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