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アパート経営では管理費、部屋の原状回復にかかる費用、損害保険料など、さまざまな費用がかかってきます。しかし、この費用を必要経費として計上することで節税の効果があります。
アパート経営は「事業」になるので、アパート経営に関わる費用は必要経費として計上することができるのです。
ここでは、アパート経営で必要経費として計上できる費用についてと、節税効果についてのお話をします。
目次
固定資産税とは、不動産（土地、家屋）や、償却資産（事業で使用する設備や機械）を所有している場合に課せられる税金のことです。
自分用の住居として不動産を購入した場合の固定資産税は計上できませんが、アパート経営の場合は事業とみなされるので計上できます。
減価償却費は経費として計上できます。その分収入が抑えられるので、税額も抑えられ、節税につながります。
減価償却とは、建物や設備など経年により価値が下がる固定資産を取得した場合、その費用を一括で計上するのではなく、法定耐用年数で分割して1年ずつ計上する会計処理のことです。ちなみに木造アパートの法定耐用年数は22年です。
ただし、土地は価値が下がらないので減価償却の対象にはなりません。
アパートは年々老朽化していくので、維持管理や修理が必要になる時期が必ずやってきます。維持管理や修理にかかった費用は、修繕費として計上することができます。
部屋の原状回復（ルームクリーニング、壁紙の貼替え、床板の張替えなど）の費用や壊れた設備の修理費用は修繕費として計上できます。一方で、建物の機能を向上するためにかかった費用は対象外です。増築や耐震補強、防水工事など建物自体の価値を高める場合の費用は、資本的支出とみなされます。そのような支出は修繕費ではなく減価償却費の対象となります。
融資を受けてアパートを購入した場合、毎月決まった額を返済します。その返済額に含まれる利息分は経費として計上することができます。ただし、土地購入分の利息については、損益通算の対象外となる場合がありますので注意が必要です。
所有しているアパートを対象として加入した火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険などの損害保険料も経費として計上することができます。
管理会社に管理を依頼した費用が管理費に該当します。入居者の募集費用、清掃業者による清掃などの名目で管理会社に毎月支払うものです。また、共用部分の水道光熱費も経費計上ができます。
アパート経営に関する交通費は経費として計上することができます。物件確認のための現地までの交通費や、アパート経営セミナーの会場までの交通費が対象となります。自動車を利用する場合は、ガソリン代、駐車場代、車検費用、自動車保険料、重量税を計上することができます。
ただし、プライベートで使った交通費は計上することができません。どのような割合で利用したのか具体的に記録を残し、業務でかかった部分とプライベートで使った部分をしっかりと分けることが重要です。
管理会社や入居者との連絡でかかった電話代や郵便代、インターネット通信費用などが経費として計上することができます。
こちらも、プライベートでかかった通信費は計上することができませんので、アパート経営での使用分とプライベートでの使用分とを線引する必要があります。
物件の撮影で使用したデジカメや、チラシ作成で使用したパソコンやプリンター、インクや印刷用紙などが消耗品費として計上することができます。
不動産経営を行っていく上で、必要と認められる相手に対する接待交際費のことです。不動産会社、管理会社や税理士との打ち合わせで発生した飲食費用がこれに当たり、内容によっては必要経費として認められます。
租税公課とは、必要経費として認められている税金や公的な負担金のことです。不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税、登録免許税などが該当します。
その他弁護士報酬、税理士報酬などが経費計上が可能です。
また、新聞やアパート経営について学ぶための書籍を購入した場合の費用も経費計上できることがあります。
1月1日から12月31日までを課税期間として、その期間内の収入・支出から所得を計算した申告書を税務署へ提出し、納付すべき所得税額を確定することを確定申告といいます。
以下説明する所得税や住民税、相続税は経費として計上できる対象ではありませんが、確定申告することで税額が下がる可能性があります。
必要経費が増加するほど、所得税の節税ができます。不動産所得は黒字の場合でも、減価償却などの影響で会計処理上は赤字になっていることも珍しくありません。不動産所得が赤字になった場合、赤字分を給与所得などの他の所得と損益通算できるので、所得税の負担を抑えることができます。
不動産所得が赤字になった場合、前述の通り、損益通算によって支払う所得税が下がります。この際に軽減された所得金額をベースに翌年の住民税は計算されるので、結果として住民税も軽減されることになります。
所有している土地が遊休地の場合は、アパートを建設することで固定資産税の節税になります。建物を建てた土地は、更地より評価額が下がるからです。
相続税は土地の評価額によって変化します。固定資産税の節税と考え方は同じです。
アパートを建てた土地は、更地より固定資産税評価額が下がり、その結果、相続税の節税となります。
アパート経営は事業として行うので、発生した費用は経費計上ができ、節税効果が期待できます。
節税効果は確定申告によって得られます。アパート経営のお金の流れを確実に把握するためにも、確定申告は毎年忘れずに必ず行うようにしましょう。
