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アパート経営入門
2022.05.31| アイケンジャパン編集部 PV数 503

人生100年時代!第二の収入としてのアパート経営

人生100年時代!第二の収入としてのアパート経営

少子化による人口減少や急激な円安など、今後、日本がどうなっていくのか不安に思われる方も多いのではないでしょうか。
また、安定した企業に就職しても、終身雇用が崩壊した今、サラリーマンとして働いた蓄えだけでは老後が心配だという方もいらっしゃると思います。

金融庁の金融審議会の報告書では、「老後30年間で約2,000万円も不足する」という試算も出ていますが、現役時代と同じような豊かな暮らしを続けるためには2,000万円では足りず、もっと多くのお金が必要になります。汗水垂らして一生懸命に働いたとしても、必ずしも安心できないのが今の日本です。

そんな時代の中、どのように資産形成をしていくのかという点をご紹介します。

30代はライフプランを見直す時期

目の前のことに一生懸命だった20代よりも、様々な経験を経た30代は、ライフプランを見直すのに最適な時期です。突然のリストラや病気などのリスクを念頭に、自分の理想の人生について考えてみましょう。

40代の資産形成について

40代は、会社でもある程度評価され、給与も安定し、余裕が出てくる世代です。その一方で、親の介護や子どもの進学など出費が大きくなり不安を抱える人も増えてきます。また、今後のキャリアがある程度見通せるようになり、このままずっと仕事をしているだけで本当によいのだろうか、と悩む方もいらっしゃると思います。
そんな時は、老後を見据えた資産形成を考えてみましょう。

日本証券業協会が作成した「2021年度(令和3年) 証券投資に関する全国調査(個人調査)」から金融商品の保有実態を見ると、調査回答者の92.2%が「預貯金」、「株式」保有は回答者の13.6%、「投資信託」は10.8%と、預貯金で資産を保有する人が圧倒的に多い状況です。
預貯金は低金利のため、それだけでの資産形成は難しく、リスク分散のために投資を考えることをおすすめします。

年代によって抱える不安や悩みは違いますが、理想のライフプランを実現するためには、お金が大事である、というのが多くの方の考えではないでしょうか。具体的なライフプランを考えると、お金がどのくらい必要なのか、具体的な数字が見えてきます。

ある程度まとまった貯金があるのに、将来に漠然とした不安を抱えているという方には第二の収入源として投資をおすすめします。

日本人は、学校でお金について学ぶ機会がなかったため、投資に抵抗がある方が多いですが、正しい知識を学び行動することでより効率的な資産形成を行うことができます。

投資と一言でいっても様々なものがありますが、今回はアパート経営をご紹介します。

アパート投資はローリスク・ミドルリターン

アパート経営というと、皆さんは何を思い浮かべるでしょうか?

地主や限られた富裕層がするもの、大きな借金の返済に苦しむもの、など自分には合わないハイリスクな投資というイメージがあるかもしれません。

しかし、実際は違います。アパート経営は、どんなに不動産価値が下落してもゼロにはならないローリスク・ミドルリターンな事業です。
不動産投資というとまず区分マンション投資(ワンルームマンション投資)を思い浮かべる方が多いと思います。区分マンションは一室のため入居者がいない場合、入居率が0か100%どちらかになりますが、アパートは複数の部屋を運用するため空室リスクを抑えることができます。

また、株式投資やFX投資は、資産価値がゼロになる可能性があることを考えると、アパート経営は手堅い投資の一つです。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットの一つに、「銀行から借りた資金で、利益を得られる可能性がある」ことが挙げられます。たとえ自分の資本が小さくても、他人の資本を借りることでアパートを購入できます。株式投資やFX投資をするために銀行は融資をしてくれませんが、不動産投資では、購入する土地や建物の価値などによって融資を受けられます。

また貯金をしていても現在の金利はとても低く設定されているため、銀行に預けておくよりもアパート経営をすることで高い利回りが期待できます。

株やFXと違い、経済状況や世界情勢の変化ですぐに家賃が変動することも少ないため、一度入居者が入ると、安定的に家賃収入を得られます。

アパート経営のリスク

アパート経営は株やFXに比べ、安定して利益を得られる可能性が高いものの、同時にリスクもあります。
一つ目は、思ったような利回りを得られなかった場合に、リカバリーに時間がかかるという点です。思うように利回りを得られないからと手放すことを考えても、金額が大きく簡単に売れるものでもないので、資金の流動性という点は、他の投資と比べると低いです。

二つ目は、マンションや戸建てと比べ一般的には入居期間が短い傾向にある点です。アパートは、年齢が若い方や、単身の方に選ばれることが多く、そうした方々がライフステージの変化によってマンションや戸建てに移行します。そのため特にアパート経営では、空室リスクを意識した経営をする必要があります。入居者がいない期間も固定資産税や都市計画税といったランニングコストがかかるからです。入居率をコントロールするためには購入するアパートのエリアや設備など需要が見込める物件を選定することが大切です。

三つ目は、アパートに限らずマンションでも言えることですが、設備が古くなったり故障したりした場合は、修繕費用が定期的に発生する点です。水廻りなど大掛かりな修繕の場合はかなりの費用が出ていくことになります。

マンション経営か、アパート経営か

区分マンション投資か、アパート経営か、おすすめは一度に複数の部屋のオーナーになれるアパート経営です。

土地を全て所有できるのも、家賃設定の影響を他の部屋から受けないのも、区分マンションにはない強みです。
しかし、はじめての投資の場合、まずは金額が手軽な区分マンションから始めた方が安心だと考える人も多いでしょう。

一人暮らし用のワンルームの物件は安いもので数百万円から豊富に出回っており、利便性が高いエリアであれば入居者の募集も簡単にできるイメージがあります。
しかし、不動産投資をいずれ拡大したいのであれば注意しなければならない点があります。
それは、銀行からの融資です。

どんなに収益が得られる物件でも、借入額が残ったまま不動産投資を広げることは、よほどの属性の人でない限りは、同じ価格帯の区分マンションでしか実現できません。
もし、区分マンションとアパート経営の両方に興味があるならば、まずは先に一棟アパートの融資を打診してみましょう。
その際は、エリアや戸数で金額帯が変わるため、いくつかの物件で融資打診をして、自分に合った価格帯を知るところから始めることをおすすめします。

中古物件と新築物件どちらを選ぶべきか

一棟アパートの購入が、時間や手間暇を省略し、高い利益を得るための近道であることはわかりました。

それではアパートを購入する際に、中古物件と新築物件ではどちらを購入するべきなのでしょうか。
一見すると、中古アパートの方が新築よりも販売価格が安く、すでに稼働している場合は入居者が入っていてお買い得だと感じるかもしれません。
しかし、実際にはメンテナンスがされておらず修繕費がかかる可能性があります。特に水廻りや空調など目に見えない部分の劣化があるかどうかは判断が難しいものです。

そもそも、安定した収益が得られる物件であれば持ち続ける方がお得なはずです。
にもかかわらず、市場に出ているということは、前オーナーが何らかの理由があって手放そうとしている訳アリな物件である可能性が高いです。
そのようなリスクを考えると、良物件の見極めが難しい中古アパートよりも新築のアパートを選ぶ方がよいでしょう。

アパート経営には適切なパートナー選びが重要

アパート経営はローリスク・ミドルリターンで安定的な収益を得られる投資ですが、リスクもあり、対処が必要だとわかりました。

これをサラリーマンとして働きながら片手間で対応するのは時間が足りないと感じるかもしれません。
一人で対応するのではなく、信頼できるパートナーに相談しながらチームとして経営をすることが大切です。

アイケンジャパンは、入居率を重視したエリア選定にこだわりを持ち、堅実なアパート経営を実現するためのパートナーになることをモットーにしています。
個別相談やモデルルームの見学もできますので、興味がある方はまずは資料請求、もしくはお問い合わせからご連絡ください。

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