2024年1月1日から新NISAが始まりました。
新NISAは旧NISAに比べて、より利用しやすく、節税の幅も大きくなった為、新しい投資として注目を集めています。

今回は、その新NISAと不動産投資の比較や、それぞれのメリット・デメリットを説明します。

新NISAの概要

新NISAは、一言で言えば「日本政府が導入した新しい投資支援制度」です。

これは投資未経験の方や投資初心者でも比較的安心して、株式や投資信託に投資することができるように作られています。

新NISAの内容

新NISAの一番の強みは、ある一定の金額までの投資に対して税金がかからないということです。

通常の投資では利益が出た場合、その利益の約20%を税金として支払う必要があります。
例えば、100万円を投資して10万円の利益が出た場合、その利益の約20%である約2万円を税金として支払う必要があります。

この2万円を支払わなくていいのが、新NISAの特徴となります。
とても嬉しい制度ですが、もちろん様々な制限があります。

上記の表で「つみたて投資枠」や「成長投資枠」などの新しい単語が出てきましたが、ここでは新NISAの制度を説明させていただきます。

新NISAの制度を理解するにあたり、重要なことは2つです。

一つ目は「新NISAで非課税となる投資限度額は1800万円まで」です。
これを超えると税金が掛かるため注意が必要です。
二つ目に「新NISAに投資できる金額は1年間に最大で360万円（120万円 + 240万円）まで」です。

つまり、もしも毎年360万円を新NISAに投資した場合、5年で投資限度額の1800万円に到達します。（これ以上投資すると税金がかかります）

そして投資したお金はどうなるかと言うと、投資した企業の株価の変動に合わせて増減します。

新NISAのメリット

新NISAには下記のようなメリットがあります。

安定資産の構築
新NISAを利用することで、長期的な視点で資産を構築することが可能です。
株式や投資信託などの金融商品への投資により、時間の経過と共に資産を増やすことができます。

素人でも出来る
新NISAは、投資の初心者でも容易に利用できるように設計されています。
複雑な手続きが少なく、選択できる金融商品も幅広いため、投資の知識が浅い人でも参入しやすいです。

税負担のない投資が可能
新NISAの最大のメリットは、投資から得られる利益に対して税金がかからない点です。
これにより、税金の心配をせずに投資の利益を享受することができます。

管理不要
新NISA口座での投資は、比較的管理が容易です。
一度投資を行えば、日々の市場の変動を細かく追う必要はありません。

長期的な視点で投資を行うことが推奨されます。

時間と共に雪だるま式に利益が増える
長期間にわたる投資では、複利効果により利益が雪だるま式に増加する可能性があります。
再投資される配当や利益が時間とともに資産の成長を加速させます。

新NISAのデメリット

新NISAには下記のようなデメリットがあります。

元手が必要、ローンは組めない
新NISA口座での投資には自己資金が必要です。
つまり、投資に使用する資金は借り入れることができず、あなた自身の貯蓄や収入から捻出する必要があります。

銀行からNISAへの投資目的でお金を借りることは一般的に困難です。

微々たる投資では利益も薄い
小額の投資では、得られる利益も限定的です。
そのため、より大きな利益を得るためには、より多くの自己資金が必要になります。

これは投資額とリターンが比例することを意味します。

投資したら実質的にお金が引き出せない
新NISA口座に投資した資金は、基本的には引き出すことができません。
実際には引き出しは可能ではありますが、引き出してしまうと投資額が減り、それに伴って得られる利益も減少します。

そして、一度引き出すと、すぐに元に戻そうと思っても年間の投資限度額がある為、簡単には元に戻せません。もう一度時間をかけて投資を行なっていく必要があるのです。

株価下落のリスク
新NISAを利用しても、株価の下落リスクは完全には回避できません。
比較的安定した投資が可能ではありますが、市場の変動により損失を被る可能性もあります。

株価が下がっても対応が限られる
新NISAには年間の購入限度額が設定されています。
そのため、株価が下落した際に、追加投資（ナンピン買い）などで対応することが難しい場合があります。

投資戦略の柔軟性に制限があるという点で、一部の投資家にとっては不利な条件となる場合があります。

不動産投資の概要

不動産投資とは、住宅、商業ビル、土地などの不動産を購入し、その価値の上昇や賃貸から得られる収入によって利益を得ることを目的とした投資ビジネスです。

不動産投資の種類

不動産投資には様々な種類がありますが、最も一般的なものを以下に記載します。

マンション投資
マンションの一室や複数室を購入し、賃貸に出すことで収入を得る方法です。
価値の上昇を期待して購入することもあります。

アパート投資
アパート全体や一部を購入して、それを賃貸に出す方法です。
マンションに比べて初期投資が少なめで、一棟まるごと所有することも可能です。

戸建て投資
個別の住宅を購入して、賃貸に出す方法です。家族向けの市場を狙うことができます。

商業施設投資
店舗やオフィスビルなどの商業用不動産を購入し、事業者に賃貸します。
高い収益が見込めますが、市場の動向に敏感である必要があります。

土地投資
土地を購入し、将来の価値上昇を期待する方法です。
また、土地に何かを建設してから売却や賃貸することもあります。

リート投資（不動産投資信託）
不動産に特化した投資信託に資金を投じる方法です。
個々の不動産を直接購入するよりも少ない資金で参入でき、プロの管理により安定した収益を期待できます。

アパート経営の特徴

一口に不動産投資と言っても、上記のようにその種類は多様ですが、こちらでは、不動産投資の中で弊社が最もお勧めしているアパート経営を元にその特徴やメリット・デメリットを説明したいと思います。

まず、アパート経営の特徴は下記になります。

収益源としての安定性
アパート経営は家賃収入を通じて安定した収益を生み出す可能性があります。
入居者からの定期的な家賃収入により、他の投資と比べて比較的安定したキャッシュフローを得られることが多いです。

市場状況への依存性
アパートの需要は地域の経済状況や人口動態に大きく影響されます。
例えば、人口が増加している地域や雇用機会が多い地域では、アパートへの需要が高くなりますが、その逆の地域では空室リスクが高まります。

運営管理の重要性
アパート経営では、物件の維持管理や入居者とのコミュニケーションが重要です。
良好な状態を維持することで、長期間にわたり賃貸収入を得ることが可能になります。

初期投資と維持コスト
アパート経営を始めるには、物件購入のための初期投資が必要です。
また、物件のメンテナンスや修理、税金、保険などの維持コストも考慮する必要があります。

法規制への対応
賃貸ビジネスは、法律や規制によって影響を受けます。
例えば、家賃の設定、退去時の手続き、安全基準の遵守など、適切な法的知識と対応が求められます

アパート経営のメリット

安定資産の構築
アパートは価値が時間とともに変動することが少なく、安定した資産形成が期待できます。
また、市場環境が変化しても、不動産は物理的な価値を持つため、他の投資商品に比べて安定性が高いと言われています。

完全に元手がなくてもローンで出来る
新NISAに比べて高額な初期投資が必要ですが、不動産投資専用のローンを利用することで、初期資金が少なくても投資を始めることが可能です。

インフレ対策になる
インフレが進むと、物価が上昇し、通貨の価値が下がります。
しかし、アパートのような実物資産は、価値が物価上昇に伴って増加する傾向にあり、インフレリスクから資産を保護する効果が期待できます。

万が一の保険がある
万が一の事態に備えて「団体信用生命保険」を設定することが可能です。
これにより、万一被保険者(オーナー)が死亡したり、重度の障害を負った場合、残りのローン残債を払う必要がなくなります。

節税効果を得られる
減価償却費やローンの利子支払いなど、税金の控除対象となる費用が多いため、節税効果が期待できます。

資産が残る
不動産の価値が完全にゼロになることは稀であり、長期的に見ても資産価値が残りやすい特徴があります。

ローンを完済すればアパートを資産として持てる
アパートのローンを完済すると、完全に自己の資産としてアパートを保有することができます。
これは、長期的な資産形成や資産の拡大に寄与します。

ローンを完済すれば家賃収入が入る
不動産投資のローンを完済すれば、家賃収入が純粋な利益となります。
これは長期的な収入源として非常に魅力的です。

土地が残る
アパート経営において、ローンを完済するのには通常長い年数が必要です。
その間、建物自体は徐々に古くなり、経年劣化によってその魅力や需要が低下する可能性があります。
特に、建物の設備や構造が時代遅れになると、入居者を引きつけるのが難しくなるかもしれません。

しかし、たとえアパート自体が古くなっても、その土地は将来的に他の目的で利用することが可能です。

例えば、古いアパートを取り壊して新しい建物を建設する、あるいは土地そのものを売却するなどの選択肢があります。

アパート経営のデメリット

初期投資の大きさ
不動産投資の初期投資とは、物件を購入するために最初に必要な金額です。
これには購入価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、中古アパートを買う場合は修繕費などが含まれることがあります。
物件の種類や立地によって大きく異なります。

入居率の変動
入居率とは、賃貸物件が実際に入居者によって使用されている割合です。
高い入居率は収益性が高いことを示しますが、市場の需要や競争、物件の状態などによって変動します。

メンテナンスコスト
不動産の維持には定期的なメンテナンスが必要です。
これには建物の修理、清掃、設備の更新などが含まれ、長期的に安定した資産価値を保つために重要です。

管理の手間
物件の管理には、入居者の募集、契約の管理、トラブル対応などが含まれます。
これらは自分で行うか、プロパティマネジメント会社に委託するかで手間が大きく異なります。

税金と保険の負担
不動産所有者は固定資産税や所得税を支払う必要があります。また、災害や事故に備えて保険に加入することも一般的です。

法規制の変更への対応
不動産市場は法規制の影響を受けやすい分野です。
建築基準法、賃貸住宅法などの変更に対応する必要があります。

リスク管理
不動産投資には市場の変動、入居者の滞納、自然災害など多くのリスクがあります。
これらのリスクを適切に管理することが成功の鍵です。

資産価値の変動
不動産の価値は時間とともに変動します。
立地条件、経済状況、市場の需要などによって影響を受けます。

長期的な視点で資産価値の変動を考慮することが重要です。

新NISAと不動産投資それぞれを比較

投資という観点で新NISAと不動産投資のそれぞれの特徴をご説明します。

初期投資と資金調達

投資の安定性と収益性

投資の管理と手間

税金と節税効果

リスクと市場依存性

投資の流動性

長期的な資産形成と継続性

まとめ

今回は、新NISAと不動産投資の比較や、それぞれのメリット・デメリットを説明しました。

今年から始まった新NISAと、アパート経営との併用は、資産形成戦略の一つです。
2つを組み合わせることで、リスクの分散や資産成長の促進などのメリットを得ることができます。

将来を見据えた資産形成の選択肢の一つとして、ぜひ検討してみてください。