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2020.01.20| 中島 厚己 PV数 232

アパート投資で最も大事な判断要素、それは「物件力」| アパート経営研究所

アパート投資で最も大事な判断要素、それは「物件力」| アパート経営研究所

アパート経営では、どんな物件に投資をするべきでしょうか。その判断要素は様々です。立地、間取り、設備などを総合的に考え、各要素が入居者のニーズを満たしているかどうかを見極める必要があります。ただ立地が良いからというだけでアパートの購入を決断してしまうと、空室が多くなってしまう危険性があります。

ここでは、アパート経営で最も大事な判断要素である「物件力」のお話をします。

物件力とは、入居者を引きつける力がある、魅力的な物件のことです。入居者にとって魅力的な物件は何なのでしょう。項目別に説明していきます。

物件力のある「立地・エリア」

魅力的な立地・エリアとは、単身者・社会人の入居者の居住ニーズを満たしていること。

まずは、交通アクセスの面です。交通アクセスの良い、駅近の物件は人気のエリアです。

「リビンマッチ」を利用した首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)在住の20歳以上の男女180人を対象に「駅近は徒歩何分までか」では、1位が徒歩10分(31.1%)、2位が徒歩5分(25.0%)で、アンケート全体の平均は8.2分という結果でした。半数以上の人たちが、駅近といえば徒歩10分以内と認識しているようです。

※リビンマッチ調べ 2019

駅から遠い物件の場合、交通アクセスの利便性は悪くなりますが、家賃が抑えられるというメリットはあります。ですので、自転車やバイクなどの交通手段を持っている人にとっては、駅から多少離れていても需要があります。自動車を所有している人は、駐車場を確保する費用が抑えられる点から、駅から離れたエリアを希望することがあります。

駅から離れた物件に投資をする場合は、駐車場や駐輪場があるかどうかが大きな判断の基準になります。

周辺施設

次に周辺施設です。スーパーやコンビニの食料品店、ドラッグストアなど生活に必要な施設が周辺にあると利便性が高いです。また、利用頻度は多くありませんが、銀行や郵便局が近くにあると便利という意見もあります。

子育てをしているファミリー層は、移動距離や時間を節約できる環境に関心が高く、内科や小児科、耳鼻科など医療施設や公園があるエリアを希望する傾向があります。また、子供から大人まで幅広い世代に人気の大型ショッピングモールが近くにあると、一か所で様々な用事を済ますことができるので、人気のエリアとなります。

反対に、近くにあると住みたくない施設は、カラオケやパチンコ店など。治安や騒音に対するイメージが良くないので嫌悪されます。交通量の多い大通りや、高速道路、線路や踏切に面しているアパートは入居者が騒音に悩まされてしまいます。その場合は、アパートに防音対策をすること等が必要となってくるでしょう。

治安の良さ

治安の良いエリアかどうかも判断基準になります。特に子育てしているファミリー層や女性の単身者は治安の良くないエリアは不安に感じます。アパートの防犯設備を充実させても、外出時の不安は変わらないので、やはり治安の良いエリアは魅力的です。

物件力のある「間取り」

入居者に喜んでもらう新築アパート経営。設備と間取りの話。」でも書きましたが、入居者のニーズに応える間取りは、その入居者の層に需要のあるエリアであることを前提にして成り立ちます。

例えばファミリー層にとって、校区や治安で気に入ったエリアに家族で住めるような広めの間取の物件がなかった場合、ニーズを満たせていないことになります。ですので、間取りを考えるときは、入居者のターゲットに合わせてエリアをセットにして考えなければなりません。

社会人の単身者層の場合は、通勤に適した駅近くの1Kロフトや1ルームが人気です。仕事が終わって休息をとる空間として考えていて、友人を招くことが少ないのであまり広さを求めていません。経済的に余裕がでてくると1LDK以上の広さが人気になってきます。

学生の単身層の場合は、大学や専門学校の近くで、家賃を抑えることができる1Kロフトや1ルームが人気になってきます。

物件力のある「設備」

「インターネット無料」が近年、必須の設備となってきています。スマートフォンの普及でWi-Fiなどのネット環境が当たり前になりつつあります。個別で利用契約する必要がないものが費用も手間もかからず人気です。

また、宅配ボックスの需要が増えてきています。特に単身者は留守がちな場合が多く、ネット通販で購入した商品を直接受け取ることが難しいことがあります。そんなときでも、宅配ボックスがあればスムーズに商品を受け取ることができます。

他にも、備え付け家具・家電、ホームセキュリティ、浴室換気乾燥機など、利便性を高める設備はあります。入居者にとって魅力的な設備は何なのか、ほかの物件と差別化ができているかの要素が判断基準になってきます。

建物の性能

建物自体の性能も評価対象になります。自然災害時に倒壊や損傷を受けにくい、防音や防犯の対策、劣化対策や老朽化した場合のメンテナンスのしやすさなどが目安になります。ここでは、住宅性能表示制度の10項目についてご紹介します。

地震などに対する強さ

地震が起きた場合の倒壊や崩壊のしにくさ、建物の損傷の受けづらさの評価です。

火災に対する安全性

火災が起きた場合、燃え広がりにくさ、避難のしやすさ、他の建物で火災が起きたときの延焼のしにくさの評価です。

柱や土台などの耐久性

土台や柱の劣化対策がされているかの評価です。木造の場合はシロアリ対策、鉄筋コンクリートの場合はコンクリートが脆くならない対策、鉄骨造の場合は、鉄の部分の錆対策などがあります。

配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策

配管が故障した際の補修のしやすさや、点検や清掃のしやすさの評価です。

省エネルギー対策

冷暖房を効率的に行うための壁や窓の断熱評価や、冷暖房、給湯の設備の評価、太陽光発電システムなどの創エネルギーの評価を総合的な評価です。

 

窓の面積

お部屋全体に窓が、どの程度、どのぐらいの大きさで設けられているかの評価です。

遮音対策

上下のお部屋、隣の部屋への音の伝わりづらさの評価です。

高齢者や障害者への配慮

段差をなくしたり、階段の勾配を低くしたり、バリアフリーの評価です。

防犯対策

外部開口部についての侵入防止対策の評価です。

まとめ

以上のように、入居者を引きつける魅力のあるアパート、すなわち「物件力」のあるアパートに投資をすることが大切です。

そのためには、優良な建物を企画する力のあるような会社をパートナーにするのが近道です。

たくさんのチェックポイントがありますが、疑問に思った時にそのひとつひとつを丁寧に説明してくれるような会社を選ぶと良いでしょう。

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